会社設立・会計業務・各種許認可に関するご相談事例をご紹介いたします。

地域

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年09月06日

  • Q 建物の取り壊しをしましたが、何か登記申請は必要ですか?(烏丸)

昨年烏丸に住んでいた私の父が亡くなり、同じく烏丸にすむ兄と父の遺産分割協議を行いました。父の財産には烏丸の実家と、父の生まれ故郷にある別荘として使用していた家屋がありました。その際に私は父が別荘として使用していた土地と建物を相続したのですが、老朽化が進み倒壊の恐れもあるため今回その建物を取り壊し、新たな別荘を建てる予定でいます。建物を取り壊すために、準備を進めているのですが登記上も何か手続きが必要か教えてほしいです。(烏丸)

 

A 建物取り壊した時には建物滅失登記を行いましょう。

ご相談者様のように現存する建物を取り壊す場合、法務局にその旨の登記申請を行わないと登記簿上建物の存在が残ってしまいます。そのため下記の法律が定められています。

不動産登記法第57条より抜粋

1 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

つまり建物を取り壊した日から1カ月以内に建物滅失登記を行わなければいけないということです。この建物滅失登記の登記申請は建物の所在地域を管轄している法務局にて行います。お父様が住んでいた烏丸やご相談者様の住所地ではないのではないのでご注意ください。

建物滅失登記を行うときには取り壊しを行った業者より、建物取毀証明書(又は解体証明書)、その業者の印鑑登録証明書、業者が会社の場合には会社の資格証明書をもらう必要がありますので事前に準備を進めておいてください。なお今回の建物はお父様からの相続財産ということですが、相続登記が完了していなくても、相続があったことを証明する書類(戸籍謄本等)も一緒に提出すれば、被相続人の名義のまま建物滅失登記を行うことができます。ただし、土地は相続登記をしないと名義がご相談者様に変わらないので、速やかに行うことをおすすめいたします。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、烏丸近辺にお住まいの方の不動産に関する相談を承っております。上記のように建物を取り壊したケースのほか、新たに建物建築した場合や隣との境界杭が見当たらないときなど、土地、家屋にまつわるお悩み事を専門家による無料相談にて、解決方法や手続きをご提案いたします。まずは、お電話にてお気軽にお問い合わせください。

四条の方より登記についてのご相談

2019年08月08日

  • Q:登記簿の地目と現状が異なる。相続人でも変更できますか?(四条)

四条にてレストランを経営しているものです。四条の土地をもつ父がなくなりました。遺産分割協議を行っているのですが、残念ながら兄弟間で話がまとまらず、そのままになっています。土地の状態を確認するために登記事項証明書を取り寄せたところその地目が雑種地になっていたのですが、現在は父の自宅が建っているので使用目的が異なります。遺産分割協議がまとまっていませんが、どちらにせよ私と弟のどちらかが今後住むことになるのできちんとしておきたいと思っています。この場合雑種地の地目はどのようにしたら良いでしょうか?(四条)

 

A:地目変更登記を行い、雑種地を宅地にしましょう。

現状と地目が異なる場合には地目変更登記をおこないます。本来なら遺産分割協議を行い、名義変更を行った後地目変更登記を行った方がスムーズではありますが、相続財産の地目変更登記は相続人への名義変更前であっても行うことは可能です。なおこの地目変更登記は相続人一人でも申請ができるので、相続人全員の協力を必要とせず比較的容易に行えます。もし弟様との話し合いの結果、土地を分割することになる場合には分筆登記を行いますが、父親名義のまま分筆登記を行うには原則相続人全員からの申請なくしてはできないので注意しましょう。

登記簿上は地目が雑種地とのことですが、実際には宅地として使用されているため、宅地への地目変更手続きが必要となります。念のため農地に該当していないかなどいくつか確認を行った方が良いと思われますので、詳しくは土地家屋調査士までご相談ください。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では土地や建物に関するご相談を専門家による無料相談にて承っております。四条近辺にお住まいの方や土地をお持ちの方はぜひご活用ください。まずはお電話にてご予約をお受けしております。

 

 

 

京都の方より登記についてのご相談

2019年07月16日

Q:土地分筆登記をしたいが境界杭が見当たらない。(京都)

私の家は京都に代々住み続け、この土地で事業を行ってきました。私には二人の息子がいるのですが、現在長男夫婦と一緒に住んでいます。京都の自宅が手狭になってきたため、庭である部分にもう一軒家を建てて長男夫婦が移り住む計画を建てています。土地の面積は問題ないのですが、将来相続の時に兄弟でもめてしまうと厄介なので、今一筆である土地を2筆に分筆し、登記をしておこうと思っています。しかし分筆にあたり隣との境界杭を探してみたのですが、残念ながら見当たりません。まずはどのように対応すればよいでしょうか?(京都)

 

A:土地分筆登記を行う前に境界杭を確認しましょう。

お隣との境界杭が見当たらないと、今後トラブルに発展してしまう可能性もあります。また土地分筆登記を行う上で問題も生じてしまうため、なるべく早く対応したほうが良いでしょう。境界杭は過去に設置されていたとしても、長年住み続けているうちに土の中に埋もれてしまったり、近隣の工事によって壊されてしまったりしているかもしれません。どうしても見当たらず、境界杭または境界標を再度設置するためには境界確定をおこないます。この境界確定は隣接する住民にも深くかかわるため、必ず立会いをしてもらい、お互いで境界杭がどこに設置されたのかを確認します。これらの手続きについては専門家でないと難しいため、土地分筆登記の手続きとともに土地家屋調査士に相談することをおすすめいたします。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記 相談所では、土地に関するご相談を無料相談にてお受けしております。上記のご相談のように、境界杭が見当たらない場合や、家を増築した、土地の地目を変えたいなど、所有されている土地に関してのご心配事、ご希望をお聞かせください。土地の状況をきちんとしておくと将来相続が起こった時に相続人が困ることが少なくなります。京都近辺にお住いの皆さまは、お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年06月20日

Q:今まで店舗としていた建物を自宅に。登記は必要でしょうか?(烏丸)

私は京都に生まれ20年前に念願としていた自分のお店のラーメン屋を烏丸に持つことができました。しかし、半年前に体調を崩してしまい、この度お店を閉めることにしました。とても残念な思いでしたが、閉めたお店は改装し、今後烏丸の別のところに住んでいた息子夫婦がそこを自宅として住むことになっています。

建物の改装自体は内装のリフォーム程度で、増築は予定していません。しかし長年店舗として使用していた建物なので、登記上なにか不都合が生じるのではないかと思っています。このような場合は登記の手続きが必要になるのでしょうか?(烏丸)

 

A:表題部の変更登記が必要になります。

まずは、お店として使われていた建物の登記を確認しましょう。
法務局にて登記簿謄本を確認すると、表題部と権利部に分かれているのがわかります。表題部というのはその建物の所在や床面積など、建物の物理的な現状を表しています。権利部はその建物の所有権などか記載されている箇所です。今回のご相談の場合、所有者が変わるわけではないので、表題部に変更が必要かどうかを見てみましょう。

建物の表題部に記載されている事項は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積等です。これらの記載内容に変更がある場合には建物表題変更登記を行います。種類というのは居宅や店舗、事務所、車庫など建物の使用用途に合わせて定められています。今後息子さんご夫婦がご自宅として使用するのであるならば、この種類は居宅となります。

ご自身でご判断が難しい場合などは当事務所の専門家によりお客様が今後必要な手続きについて詳しくご案内いたします。

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では専門家による無料相談を実施しております。建物の増築や、土地の分筆、境界の確認など、不動産に関するお悩みについてわかりやすくお伝えさせていただいております。烏丸近辺にお住まいの方はお気軽にお問合せ下さい。

四条の方より登記についてのご相談

2019年05月11日

Q:土地を分筆したいです。どのような登記が必要ですか?(四条)

私は四条に土地を持っていますが、その土地が一筆になっています。その四条の土地は現在活用されておらず更地です。将来、私の息子と娘が相続することになるかと思うのですが、その時に土地の権利で争いにならないよう、今から同じ面積で2つに分割しておきたいと考えています。土地を分筆するにはどのような登記が必要になるのでしょうか。(四条)

 

A:土地分筆登記を行い、将来に備えましょう。

今回のご相談者様のように一筆の土地を分けたいというご希望の場合には、土地分筆登記を行います。相続のために今から対策をしておくのは良い判断かと思われます。この登記を行うことで、一筆の土地を2筆以上に分けることができます。仮に18番という地番の土地を2つに分筆したときには、18番1、18番2という2つの地番となります。今回のご相談者様のようなケース以外にも、土地の一部を分けて、その部分を売却したい場合などに行われます。

土地を分筆するためには、隣接している土地との境界が確定している必要があります。また不動産登記法の改正により対象となる土地を測量した結果、登記簿に記載されている地積と一定以上誤差がある場合、土地地積更正登記の申請も行わなくてはなりません。土地分筆登記を行うためには、いくつかの条件を整えてから行わなければならないため、必ず土地家屋調査士にご相談ください。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、今回のケースのように土地を分けたいというご希望以外にも、新しく建物を建てた場合や、境界杭が見つからない場合など土地の登記に関する様々なご相談事をお受けしております。土地の登記に関しては馴染みのない方が多いかと思いますが、ご不明な点などを専門家より詳しく無料相談でご説明いたします。四条地域にお住いの皆様はぜひお気軽にお問い合わせください。

 

 

京都の方より登記についてのご相談

2019年04月08日

Q:複数ある土地を一つにする登記はできますか?(京都)

私の父から相続した京都にある土地を今後売却したいと考えています。しかし父が近隣の土地を買い、広げた経緯もあり、公図を確認すると土地が細かく分かれていることがわかりました。京都の中でも比較的良い立地ため、なるべく綺麗に整えて売りに出したいです。土地を分割する分筆登記というのは聞いたことがあるのですが、反対にまとめることも出来るのでしょうか?(京都)

 

A:土地をまとめるときは土地合筆登記を行います。

ご相談者様のご質問にお答えすると、土地をまとめることは可能です。

2筆以上の土地を1筆にまとめる登記のことを土地合筆登記といいます。土地合筆登記は今回のご相談のように売却のためや、相続時にうまく分割するために行われます。ただし土地合筆登記を行うには以下の要件がありますので注意してください。

 

土地合筆登記を行うための要件

〇字名が同じ土地である

〇土地の所有者が同じである

〇土地の所有者の持ち分も同じである

〇登記上も、現地も地目が同じである

〇土地が隣接している

〇所有権登記がされている土地同士か、されていない土地同士である

〇抵当権などの所有権以外の権利登記がされていない

(ただし一部登記できる例外もあり)

 

不動産登記法第41条には合筆できない制限が定められています。ご相談者様が相続された土地が条件に合うかどうか確認いたしますので、まずはご相談ください。

なお合筆した土地は、原則合筆前の一番若い地番となります。例えば4番、5番、6番という3筆の土地を土地合筆登記すると、4番という地番になります。

 

京都・滋賀・大阪 測量調査登記相談所では京都近郊にお住いの方々の土地に関するお悩み相談をお受けしています。お隣との境界杭が見当たらなくなってしまった、家の一部分をリフォームしたけれども登記はどうすればよいのかなど、抱えているお悩み事を無料相談にて専門家にお聞かせください。京都の方々のお力になれるよう努めてまいります。まずはお気軽にお問い合わせください。

 

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年03月01日

Q:家を増築しました。登記を行う必要はありますでしょうか?(烏丸)

烏丸に長年住んでいるものです。10年前に戸建ての家を建築しましたが、この度息子夫婦が同居することとなり、2階部分を増築することになりました。工事を担当してくれる会社も決まり、今ちょうど工事中なのですが、登記に関してはなにも手続きを行っていません。法務局に申請等の準備など、なにか行うべきでしょうか?(烏丸)

 

A:家を増築したら建物表題変更登記を行いましょう。

登記簿にはその建物の床面積が表題部に記載されています。今回、増築により2階部分の床面積が増えることになるかと思われます。その場合には建物表題変更登記が必要になります。この建物表題変更登記は、建物に変更が生じたときから1か月以内にこの登記を申請しなければならないと不動産登記法で定められています。申請義務を怠ると10万円以下の過料に処すという決まりもあるため、忘れずに行いましょう。

建物表題変更登記はご質問いただいた内容の他、家を一部取り壊した、屋根の種類を変更した、車庫等を作った場合なども対象です。建物の登記簿の表題部には、所在、家屋番号のほか、種類、構造、床面積等が記載されています。この種類というのは居宅、店舗、事務所、倉庫、車庫他、区分が決まっており、対象となる建物の使用方法に変更があるときにもこの登記が必要となります。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記 相談所では烏丸地域の皆様の土地・家屋に関する様々な相談ごとに関して承っております。この分野は特に専門性が高いうえ、申請によっては複雑な書類を準備をしたり、測量を行わなければいけません。個人での申請が難しい場合ことも多いため、まずは当相談所にお気軽にお問い合わせください。烏丸の皆様のお役にたてるよう努めてまいります。

四条の方より土地地目変更登記についてのご相談

2019年02月05日

Q:土地の地目を変更することは可能でしょうか?(四条)

四条エリアからほど近いところで農業を営んでいます。昨年までネギを栽培していましたが、高齢のため畑を縮小することにしました。なにか土地を活用できないか思い、駐車場にしようかと考えていますが、候補の土地の登記簿謄本を確認したところ地目が畑になっていました。このまま駐車場として使うことはできるのでしょうか?(四条)

A:最終的に雑種地への土地地目変更登記を行います。

駐車場として活用するためには最終的に畑の土地地目変更登記を行います。そのためにはまず農地転用の許可を得る必要があります。畑は農地であり、安易に農地以外に使用されないよう農地法によって守られています。そのため農業委員会を経由して都道府県知事等に農地を今後別の活用方法に変更する申請をし、許可を受けなければいけません。

なおその土地が市街化区域にあたる場合は、許可ではなく農業委員会への届出で可能になります。

許可が通ったら駐車場を整備した後に、地目変更登記を行って地目を「畑」から「雑種地」に法務局にて変更します。土地地目変更登記は変更予定の地目に現状が整った時点で行います。地目が畑のままだと後々問題が生じる可能性があるため、速やかに変更を行いましょう。この土地地目変更登記には、農地転用の許可書または届出書が必ず必要になります。申請してから約1~2週間程度で完了です。

 

土地地目変更登記を申請するための登記申請書作成には専門的な知識が必要です。土地地目変更登記は土地家屋調査士が専門分野として不備がなく登記申請ができるよう、お手伝いさせていただいております。四条にお住まいの皆様、ぜひ一度京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所にお問合せ下さい。

 

 

京都の方より地積の更正と測量についてのご相談

2019年01月09日

Q:登記簿の地積が実際の土地面積と異なるので直したいです(京都)

この度、京都にある祖父の土地を譲り受けることになりました。先祖代々引き継いできた土地なのですが、長い間活用もされず空き地になっています。譲り受けるにあたって簡単に測量をしてみたのですが、明らかに登記簿の地積よりも少ないようです。今後売却を考えるときにも面倒がかかりそうなので、この際きちんと測量を行い正しい地積に登記しなおしたいのですがどのようにすればよいでしょうか。(京都)

A:土地地積更正登記を行いましょう

古くから引き継がれている土地等には、残念ながら登記されている地積が実際と異なる土地が存在します。原因として明治時代の測量技術が未熟な時に測量された土地台帳を元とした地積が現代まで引き継がれているためとも言われています。また以前は土地を分筆する際に分筆する土地の一部を測量して、残りの土地は登記簿の地積より差し引いて計算することが行われていました。これにより差異が生じてしまった土地も存在します。もちろん正しい面積で財産を保全したほうが良いですし、将来的に土地を売買する際には土地の面積が実際と異なると問題が生じてしまいます。そのためには登記簿上の地積を直すため測量、登記を行うことをおすすめします。なお、この登記のことを土地地積更正登記と言います。

土地地積更正登記を行う際には、その土地に隣接する土地の所有者と境界の確認を行う必要があります。必要書類作成には専門知識が求められるので、土地家屋調査士事務所へご相談ください。

 

測量・調査・登記相談所では京都の皆様の土地や建物に関するご相談をサポートしています。上記の土地地積更正登記のことはもちろん、建物の増築や土地の分筆等、専門的な分野に関してもわかりやすくご対応させていただきます。京都の土地に関してお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。

 

烏丸の方より土地の分筆についてのご相談

2018年12月06日

Q:土地の分筆をしたいのですが境界確認書とは何でしょうか?(烏丸)

土地の分筆をしたいのですが、境界確認書(筆界確認書)について聞かれました。境界確認書とはどのようなものでしょうか。(烏丸)

A:お隣との土地の境界線について合意する旨を記載したものです。

境界確認書(筆界確認書)とは、隣接する土地の境界線について、土地の所有者同士が合意を交わした旨を記載した書面を境界確認書といいます。境界に設置してある境界標(通常境界の折れ点に設置してある目印)は、動いてしまったり倒れてしまったりすることがあり安心できない面があります。また、境界について口頭で確認するだけで済ませてしまうと、後々境界線についてトラブルになる場合があります。こういった事態を未然に防ぐ為に、境界確認書があれば隣接する土地の所有者同士が境界線について合意をしている証明になりますので、作成しておきましょう。また、土地を分筆する際には法務局に提出する必要がありますので、境界確認書(筆界確認書)が無い場合には、土地家屋調査士に依頼し、隣接する土地の所有者立ち合いのもと、境界確認書を作成します。土地の所有者に署名・押印をしてもらうことによって、境界線について合意した旨が記載された重要な書類になりますので、大切に保管をしておきましょう。境界線確認書は土地の分筆の手続きにも必要ですが、隣接する土地の所有者と互いに土地の境界線について明白にしておくことによって、トラブル回避になります。烏丸の土地の分筆に伴う境界線の測量についてのご相談でしたら、当相談所の土地家屋調査士にお任せください。当相談所の土地家屋調査士が丁寧に対応させていただきます。

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