会社設立・会計業務・各種許認可に関するご相談事例をご紹介いたします。

地域

京都の方より登記についてのご相談

2020年06月12日

Q.相続した土地の現況と登記簿の地目が異なる場合、どうしたらよいですか?(京都)

私は現在、京都に住んでおります。先月、同じく京都の実家に暮らしていた父が亡くなり、相続の話し合いを行っています。父は生前に自営業を営んでいた時期があり、実家とは別に京都市内に土地を所有しておりました。遺産分割協議ではその土地を誰が相続するのかで意見が食い違い、話がまとまっておりません。ひとまず土地の状態を確認するために登記事項証明書を取り寄せたところ、その地目が雑種地になっていました。

しかし現況としては自営業で使用していた建物が建っており、現在は叔父がそこに住んでおりますので、使用目的が異なるのではと思いました。叔父が引き続き住むことには誰も反対はしておらず、相続を機に登記簿などもきちんとしておきたいという点では全員賛成しております。誰が相続するのかなど、遺産分割協議がまだまとまっていませんが、この場合、登記簿や地目は変更できるのでしょうか。また、どのようにしたら良いか教えていただきたいです。(京都)

 

A.地目変更登記によって地目を雑種地から宅地に変更することが可能です。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所へご相談ありがとうございます。

今回の京都のご相談者様のように、現状と地目が異なる場合、地目変更登記を行うことで現況と登記簿の地目を一致させることができます。登記簿上は地目が雑種地とのことですが、実際には宅地として使用されているため、宅地への地目変更手続きが必要です。この地目変更登記は相続人全員の協力を必要とせず、相続人一人でも申請ができるため、比較的容易な手続きと言えます。

相続財産の地目変更登記は相続人への名義変更前であっても可能ですが、本来の手続きの流れで考えた場合、まず遺産分割協議を行い、名義変更を行った後に地目変更登記を行った方がスムーズであり、また、念のため農地に該当していないか等、いくつか確認を行った方が良いと思われますので、詳しくは土地家屋調査士までご相談いただければと思います。

また、同じ土地の登記でも、土地を分割する場合などに行う分筆登記は、被相続人名義のまま分筆登記を行う場合には原則相続人全員からの申請が必要となります。このように遺産分割協議の結果によって必要となる登記は変わり、手続きも異なってきますので、注意が必要です。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では土地や建物に関するご相談を承っております。京都周辺地域にお住まいで、登記や測量についてお困り、お悩みをお持の方は当相談所の専門家による無料相談をぜひご活用ください。まずはお電話にてご予約をお受けしております。

四条の方から登記についてのご相談

2020年05月01日

Q:相続する建物を取り壊すことにしました。どのような登記が必要ですか。(四条)

先日父が亡くなり、四条の自宅を息子である私が相続することになりました。母も数年前に亡くなっており、相続人は私一人になります。私は四条とは別の場所にて暮らしているため、この土地を売却もしくは駐車場として利用することを検討しています。ただ四条の土地の上にある老朽化した建物が非常に危険なため、建物だけでも取り壊しを急がなければいけないようです。建物を取り壊した時には何か登記上手続きが必要になるのでしょうか。(四条)

 

A:建物を取り壊した時には建物滅失登記が必要になります。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所へお問い合わせいただきましてありがとうございます。

今回お父様から相続にて譲り受けた建物の取り壊しをご検討されているとのことですが、現存する建物を取り壊す場合には、法務局にて建物を取り壊した日から一か月以内に建物滅失登記の申請を行わなければいけません。建物滅失登記とは、その名の通り、登記簿から建物がなくなったことを登記する手続きになります。この登記を怠ると、その建物がある土地が売却できない、建築許可が下りないため建て替えが不可能、解体した建物に対しても固定資産税が課せられ続けるなどのデメリットが生じます。またこの申請は義務とされていることもあり、怠ることにより10万円以下の過料という罰則も定められていますので注意が必要です。建物解体後に速やかに登記申請ができるよう専門家に相談することをおすすめいたします。

なお今回相続によって四条の土地、建物を取得したとのことですが、相続人の申請によりご相談者様に名義を移さずにお父様の名義のままでも建物滅失登記を行うことは可能です。戸籍謄本等の相続があったことを証明するための書類一式の提出が求められますので、事前に準備しておきましょう。

 

土地家屋調査士が在籍する、京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記 相談所では、土地に関するご相談をお受けしております。上記のご相談のように、建物の取り壊しを検討している方や、土地の地目変更を希望する方、隣人と境界について悩んでいらっしゃる方等、お客様が抱えるお悩みごとに対して専門家が解決策を提案させていただきます。また現状の問題がなくても、相続が発生した際に相続人の負担が軽くなるよう土地の状況をきちんとしておくことをおすすめいたします。四条近辺にお住いの皆さまは、お気軽にお問い合わせください。

烏丸の方より登記のご相談

2020年04月10日

Q:土地分筆登記をするための境界杭が見当たりません。(烏丸)

私は烏丸に住む60代の主婦です。私には息子と娘の2人子供がおります。息子は同じく烏丸に住んでいますが、子どもたちとは同居はしていません。孫にも恵まれ、烏丸にある息子の自宅が手狭になってきたため、我が家の庭に息子の自宅を建てて、長男家族が移り住む計画を建てています。自宅を建てることに関しては娘も納得し、現在滞りなく進んでいますが、将来相続が発生した際に兄妹で揉める事は避けたいと思っております。そのために、今ある土地を2筆に分筆し、登記をしておこうということになりましたが、分筆をするにあたり、隣との境界杭が見当たりません。このような場合、どうすればよいでしょうか?(烏丸)

A:土地分筆登記には、境界杭の確認が必要ですが、再設置するには境界確定をします。

土地分筆登記には、境界の確認が必要になります。隣家との境界杭が見当たらないと、どうしても今後のトラブルに発展してしまう可能性があるからです。さらには土地分筆登記を行う上で問題が起こる可能性もあるため、境界杭については早急に確認をしましょう。過去にきちんと境界杭を設置していた場合でも、長年住み続けているうちに土の中に埋もれていたり、近隣の工事によって壊されてしまったというケースもあります。探したにもかかわらず、どうしても見当たらなかった場合、境界杭または境界標を再度設置するためには境界確定を行うことで解決できますが、この境界確定は隣接する住民にも関係があることですので、必ず立会ってもらい、双方において境界杭がどこに設置されたのかを確認、認識してもらいます。また、これらの手続きについては専門性が高い分野となりますので、土地分筆登記に詳しい専門家に依頼することをお勧めします。依頼先は土地分筆登記の手続きとともに烏丸の土地事情にも詳しい土地家屋調査士に相談すると良いでしょう。

測量・調査・登記相談所では、烏丸の方をはじめ、京都・滋賀・大阪の皆さまの専門家として、日々お手伝いをさせて頂いております。烏丸の皆様の土地に関するご相談に対し、無料相談を設けて対応させていただいております。上記のご相談のように、境界杭が見当たらない場合や家を増築した、土地の地目を変えたいなど、所有されている土地に関してのご心配事、ご希望をお聞かせください。当相談所には烏丸の地域事情に詳しい専門家がおり、烏丸の方からのご依頼を多く担当しておりますのでご安心下さい。実際に登記の変更が必要となっている方のみならず、これから新築を建てる等で登記の必要があるといった方のご来所もお待ちしております。所員一同、烏丸の皆さまの親身になってサポートをさせて頂きます。

京都の方より登記についてのご相談

2020年03月03日

Q:登記と土地家屋調査士について教えてください。(京都)

今度、京都にある実家を建て替えようと思っています。その際に表題登記が必要になると言われました。しかし、表題登記と言われてもどのような登記なのかわかりませんし、具体的にどのようなことをすれば良いのかも分からず困っています。また、その際に土地家屋調査士に依頼する必要があると聞いたのですが、土地家屋調査士というのも初めて聞きました。書類を集めて役所にもっていくだけなら自分でもできそうだなとも思いましたが、表題登記は自分でもできるのでしょうか。また家屋調査士についてもどのようなことをする人なのか簡単に教えていただきたいです。(京都)

A:土地家屋調査士と表題登記について簡単にご説明いたします。

不動産登記は表題部と権利部に分かれており、所在地や面積、用途といったその不動産に関する物理的な情報を表題部に登記するのが「表題登記」です。

土地については埋め立て等特別なことがない限り、新たにできる事は滅多にないため「土地表題登記」はレアケースになります。建物は主に新築の家を建てたときなどに「建物表題登記」を行います。

土地家屋調査士は国家資格を保有し、不動産に関するそういった情報を調査・測量し登記することを代行する専門家です。具体的には、新築された建物を登記したり、土地を分筆・合筆する、また土地と土地の境界を特定する筆界特定を行います。

つまり土地家屋調査士は測量などの高い技術や、法律に関する知識などを備えており、登記情報に関する土地や建物の測量・調査を行い、その表題登記を独占業務として行う専門家なのです。

京都のご相談者様の場合、ご実家を建て替えるということですので、改築・増築であれば面積の変更登記、建物を一度壊して新築する場合は建物滅失登記が必要となります。専門的な知識も必要なため、測量がきちんとできる事務所に依頼することをおすすめします。

土地家屋調査士法人F&Partnersでは、測量・調査・登記について京都周辺の様々なご相談に対応しております。京都地域に密着した専門家が、京都の皆さまのご相談に真摯に対応いたします。測量や境界確認、不動産表題部の登記について京都近郊でお困りの方は当事務所までお気軽にお問い合わせください。初回面談は無料にて、お客様のお話しを親身にお伺いしております。報酬に関しても、ご相談いただく際に明確にお伝えいたしますので、ご安心下さい。京都の皆さまのお問い合わせを所員一同心よりお待ちしております。

京都の方より登記についてのご相談

2020年02月13日

Q:境界確定と地積更正登記をするにはどうしたら良いでしょうか?(京都)

京都にある自身が所有する土地を売却したいと考えております。売却にあたり、隣接地との境界を確認しようと境界杭を探しましたが、見当たりません。以前は目印があった記憶があるので、庭を改装した際に誤って紛失した可能性があります。売買の仲介を依頼予定の不動産会社より、登記上の隣接地所有者の立会いのもと境界確定をするよう指示を受けましたが、具体的にどのようなことをすれば良いのか分かりません。また、その際に地積更正登記が必要になる可能性があるとも言われましたが、地積更正登記というのも良く分かりません。これらについて解説していただきたいです。(京都)

A:境界確定と地積更正登記について解説いたします。

土地の境界は財産の増減に関わる重要なものです。土地家屋調査士が適正な方法で実際の面積を測量し、確定することにより、隣家とのトラブルを防ぐことができます。境界確定までの流れは以下のようになります。

  1. ①土地家屋調査士に境界確定の依頼をする
  2. ②関係各所にて境界に関する公図や地積測量図といった資料を取り寄せ、道路・水路、公共物との関係を調査する
  3. ③現地を測量する
  4. ④収集資料と測量結果、現地の状況などを精査する
  5. ⑤境界と思われる位置に仮の境界点を設置
  6. ⑥隣接地所有者や公共物管理者等の関係者に立ち会ってもらい現地の境界を確認する
  7. ⑦境界立会で確認した位置に永久標を設置し、境界確定する(境界確認書や確定図面に利害関係者が署名押印)
  8. ⑧必要に応じ地積更正登記や地図訂正といった登記申請をする

地積更正登記とは、登記簿上の地積と実測の面積が異なる場合に、境界確定後の面積に統一する登記を指します。

境界が見つからない場合、売買取引自体ができないケースが多いため、放置せず境界確定測量を行って永久境界標を設置することを推奨いたします。その際、境界確定図面や境界確認書の作成も必要なため、測量がきちんとできる事務所に依頼することをおすすめします。

 

土地家屋調査士法人F&Partnersでは、測量・調査・登記について京都周辺の様々なご相談に対応しております。境界確定測量や境界確認書、境界確定図面の作成、登記について京都近郊でお困りの方は当事務所までお問い合わせください。報酬に関しても、ご相談いただく際に明確にお伝えいたします。まずはお気軽にお電話ください。皆さまのお問い合わせを心よりお待ちしております。

烏丸の方から建物の登記についてのご相談

2020年01月14日

Q:二世帯住宅に改築する場合の登記について(烏丸)

現在烏丸に家を建て暮らしていますが、高齢となった親と同居をする事になり烏丸の私の自宅を二世帯住宅に改築する事にいたしました。玄関と台所、風呂等も1階と2階で分け、それぞれが干渉しないよう独立した設計を依頼しています。その結果、床面積が変わるのですが、この場合の登記はどのような手続きが必要になりますか?(烏丸)

 

A:建物表題部変更登記をする必要があります。

お問い合わせありがとうございます。近頃、このような二世帯住宅への改築にともなう登記申請についてのご相談を頂く事が多くなっております。烏丸の方からも度々ご相談いただいております。改築を行う場合には下記の登記が必要となります。

今回のケースでは「建物表題部変更登記」の登記が必要になります。これは、増改築等により建物の形状に変更があった場合に必要となる登記です。今回のように、改築により床面積の変更があった場合に行う登記です。注意すべき点として、建物の登記事項に変更が生じる場合には登記申請義務が課されているため、変更より1ヶ月以内に建物表題部変更登記をする必要があります。もしも登記申請がこの1ヶ月の期限をすぎてしまった場合には10万円以下の過料が処せられる場合がありますので充分に気を付けておきましょう。

この建物表題部変更登記が必要となるケースは下記にあげるとおりです。

  • 自宅の建物を増築した
  • 自宅に附属する建物を新しく建てた
  • 建物の一部を取り壊した
  • 土地を分筆、また合筆した事により地番が変更した

上記のような場合には建物表題部変更登記が必要となりますので、登記の期限である1ヶ月以内に手続きをすませましょう。仕事をしていて時間がない、申請書類などが難しそうで…という場合には、当相談所でサポートをさせて頂きますので、まずは無料相談へとお越し下さい。既に改築がすんでおり、期限がせまっているという場合にも対応をいたします。改築が決まっているという場合には、早い段階よりご相談いただくことも可能でございますので、まずは現在のご状況とお困り事がございましたらお気軽にお問い合わせ下さい。

測量・調査・登記相談所では、烏丸の方をメインに京都全域の皆さまの専門家として、日々親身に対応をしております。烏丸の方からのご依頼を多く担当しておりますので、こちらの地域の特徴等にも精通しておりますのでご安心下さい。実際に登記の変更が必要となっている方のみならず、これから新築を建てる等で登記の必要があるといった方のご来所もお待ちしております。アットホームな事務所で所員一同で烏丸の皆さまのサポートをさせて頂きますので、ぜひお気軽に足をお運びください。

 

四条の方から登記についてのご相談

2019年12月11日

Q:自分の土地と隣地を一つの登記にまとめることは可能ですか?(四条)

四条にある自宅と隣地の登記についてお伺いしたいです。長年、自宅に隣接する住宅の庭の一部を駐車場として賃借していましたが、先月、所有者の方が亡くなりその土地はご家族の方が相続されました。ご家族の方に今後も駐車場として使用したい旨をお伝えした所、その隣接する土地を売買にて譲り受けることとなりました。所有権移転登記は済んだのですが、隣接し合う土地の登記情報が2つあると紛らわしいのと管理する上で支障があるため、その土地と自宅の土地を一つにまとめられたらと思っています。このようなことは可能でしょうか?(四条)

 

A:土地合筆登記を行う事で、一つの土地にできる可能性があります。

結論から申しますと、四条のご相談者様の場合、土地を一つにまとめられる可能性は高いです。複数の土地を1つにまとめることを合筆と言います。土地合筆登記と言って2筆以上の土地を1筆に合筆する登記を行う事で売買や相続時など利便性をはかることができます。

土地の合筆登記がなされると、合筆した土地の地番は、原則合筆前の一番若い地番が充てられます。例えば1番、2番、3番という3筆の土地を土地合筆登記すると、該当の土地の地番は1番となります。また、他の地番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り再使用しない事になっています。

土地合筆登記は、不動産登記法第41条に合筆できない制限がいくつか定められています。四条のご相談者様の土地が下記の要件に合うかどうか確認が必要です。

 

土地合筆登記を行うための要件(不動産登記法第41条を抜粋)

一  相互に接続していない土地の合筆の登記

二  地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記

三  表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記

四  表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記

五  所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記

六  所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地(権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある土地を除く。)の合筆の登記

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では四条近郊にお住いの方々の土地に関するお悩み相談をお受けしています。土地の合筆や分筆について詳しく聞きたい、お隣との境界杭が見つからない、家をリフォームしたけど登記はどうしたらよいのかなど抱えているお悩み事を無料相談にて専門家にお聞かせください。四条の方々のお力になれるよう努めてまいりますので、お気軽にお問い合わせください。

京都の方より登記についてのご相談

2019年11月16日

Q 京都の自宅を修繕、改築しました。登記の手続きは必要でしょうか?(京都)

私は現在、京都にある築40年弱の二階建て一軒家に父母と住んでおります。ここ数年、地震や台風など天災が多く心配なのと、自宅がだいぶ傷んできましたので、思い切って大規模に修繕リフォームすることにしました。両親が高齢なので、バリアフリーの仕様にするため間取りなども変え、屋根は台風に強い素材へ変えることにしました。このような場合、登記上で何か必要な手続きがあれば教えていただきたいです。(京都)

 

A.建物表題変更登記が必要となる可能性があります。

まず、登記簿謄本を確認してみてください。登記簿謄本は法務局にて入手することができます。登記簿謄本には、その土地や建物の情報が書かれています。表題部には土地や建物の所在、面積、建物の構造などその不動産の物理的な現状が記載されており、権利部には所有権などその不動産に関わる権利について記載されています。今回のご相談者様の場合は、所有者が変わるわけではないので、表題部に変更が必要かどうかを見てみましょう。

先に申し上げました通り、建物の表題部には所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が書かれているので、これらの内容に変更がある場合は建築表題の変更登記が必要です。建物表題変更登記は他にも、家を一部増築・減築(取り壊した)ときや、屋根の種類を変更したとき、車庫等を新たに作ったときなども対象となります。京都のご相談者様は間取りを変更されるとの事ですが、1階・2階それぞれの床面積に増減がなければこちらは変更登記の必要はありません。ただし屋根については、素材を変える事で屋根の種類が変わる可能性がありますので、確認が必要となります。そのほか、例えばバリアフリー化に伴って構造を鉄筋コンクリートに変えたりする、といった場合も建物表題変更登記が必要となります。

ご自身でご判断が難しい場合は、当事務所の専門家がお客様に今後必要な手続きについて詳しくご案内いたしますので、お気軽にお問合せください。

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では専門家による無料相談を実施しております。建物の増築や、土地の分筆、境界の確認など、不動産に関するお悩みについてわかりやすくお伝えさせていただいております。烏丸近辺にお住まいの方はぜひご活用ください。

四条の方より登記についてのご相談

2019年10月15日

Q:登記簿の地積が実際の土地面積と異なっており登記簿上の地積を修正したいのですが、どのようにすればよいですか?(四条)

先日、四条に住む父から、四条に所在する父の所有地の贈与を受けることになりました。この土地は曾祖父が最初に所有し、父まで代々引き継がれてきた土地ですが、父はこの土地を活用しておらず、現在は空き地となっています。今回、私が贈与を受けるにあたって、知り合いにこの土地の測量を簡易的にしてもらったところ、登記簿の地積と明らかに差異があることが分かりました。私自身は、将来的には、この土地を売却する可能性も考えていますので、今回、正確に土地の面積の測量を行ってそれに基づく登記簿上の地積に修正しておきたいのですが、どのようにすればよいでしょうか。(四条)

 

A:登記簿に記載されている地積と、境界確定後に測量した実際の面積が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請しましょう。

今回、ご相談者様が贈与を受ける土地は先祖代々引き継がれてきたものということですが、このような場合、登記簿上の地積と実際の面積とが異なる土地があります。このような不一致が生じている原因の一つには、明治時代などの測量技術が未熟な年代に測量された土地台帳を元とした地積が現代まで引き継がれていることが挙げられています。また、以前は土地を分筆する際、分筆する土地の一部だけを測量して、残りの土地は登記簿の地積より差し引いて計算することが行われていたということも理由の一つとして挙げられています。
ご相談者様は、将来的な土地の売却の可能性を考えていらっしゃるということですが、売却の際に土地の面積が実際と異なる場合には問題が生じてしまいますので、登記簿上の地積を実際の面積に修正するために正確に測量し、登記を行うことをおすすめします。この登記簿上の地積を修正する登記のことを「土地地積更正登記」と言います。

土地地積更正登記は、その土地の隣接地の所有者の立会いの下で境界を確定し、土地の面積を測量して行いますが、隣接地との境界の確定と測量や土地地積更正登記のための必要書類の作成などには専門知識が求められます。

この場合、土地地積更正登記のような「不動産に関する表示の登記」に必要な土地又は家屋に関する調査と測量、さらに「不動産に関する表示の登記」の申請手続についての代理を業務とする土地家屋調査士へとご相談ください。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、四条近辺にお住まいの方の土地や家屋に関する相談を承っております。今回のご相談者様のような登記簿上の地積と実際の面積が異なっているというケースのほかにも、建物を新築した場合や隣接地との境界杭が不明な場合など、土地と家屋に関するお悩み事について、土地家屋調査士などの専門家が解決方法や手続きを無料相談にてご提案いたします。四条近隣の皆様、まずはお電話にてお気軽にお問い合わせください。

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年09月06日

  • Q 建物の取り壊しをしましたが、何か登記申請は必要ですか?(烏丸)

昨年烏丸に住んでいた私の父が亡くなり、同じく烏丸にすむ兄と父の遺産分割協議を行いました。父の財産には烏丸の実家と、父の生まれ故郷にある別荘として使用していた家屋がありました。その際に私は父が別荘として使用していた土地と建物を相続したのですが、老朽化が進み倒壊の恐れもあるため今回その建物を取り壊し、新たな別荘を建てる予定でいます。建物を取り壊すために、準備を進めているのですが登記上も何か手続きが必要か教えてほしいです。(烏丸)

 

A 建物取り壊した時には建物滅失登記を行いましょう。

ご相談者様のように現存する建物を取り壊す場合、法務局にその旨の登記申請を行わないと登記簿上建物の存在が残ってしまいます。そのため下記の法律が定められています。

不動産登記法第57条より抜粋

1 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

つまり建物を取り壊した日から1カ月以内に建物滅失登記を行わなければいけないということです。この建物滅失登記の登記申請は建物の所在地域を管轄している法務局にて行います。お父様が住んでいた烏丸やご相談者様の住所地ではないのではないのでご注意ください。

建物滅失登記を行うときには取り壊しを行った業者より、建物取毀証明書(又は解体証明書)、その業者の印鑑登録証明書、業者が会社の場合には会社の資格証明書をもらう必要がありますので事前に準備を進めておいてください。なお今回の建物はお父様からの相続財産ということですが、相続登記が完了していなくても、相続があったことを証明する書類(戸籍謄本等)も一緒に提出すれば、被相続人の名義のまま建物滅失登記を行うことができます。ただし、土地は相続登記をしないと名義がご相談者様に変わらないので、速やかに行うことをおすすめいたします。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、烏丸近辺にお住まいの方の不動産に関する相談を承っております。上記のように建物を取り壊したケースのほか、新たに建物建築した場合や隣との境界杭が見当たらないときなど、土地、家屋にまつわるお悩み事を専門家による無料相談にて、解決方法や手続きをご提案いたします。まずは、お電話にてお気軽にお問い合わせください。

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