会社設立・会計業務・各種許認可に関するご相談事例をご紹介いたします。

地域

京都の方より登記についてのご相談

2019年11月16日

Q 京都の自宅を修繕、改築しました。登記の手続きは必要でしょうか?(京都)

私は現在、京都にある築40年弱の二階建て一軒家に父母と住んでおります。ここ数年、地震や台風など天災が多く心配なのと、自宅がだいぶ傷んできましたので、思い切って大規模に修繕リフォームすることにしました。両親が高齢なので、バリアフリーの仕様にするため間取りなども変え、屋根は台風に強い素材へ変えることにしました。このような場合、登記上で何か必要な手続きがあれば教えていただきたいです。(京都)

 

A.建物表題変更登記が必要となる可能性があります。

まず、登記簿謄本を確認してみてください。登記簿謄本は法務局にて入手することができます。登記簿謄本には、その土地や建物の情報が書かれています。表題部には土地や建物の所在、面積、建物の構造などその不動産の物理的な現状が記載されており、権利部には所有権などその不動産に関わる権利について記載されています。今回のご相談者様の場合は、所有者が変わるわけではないので、表題部に変更が必要かどうかを見てみましょう。

先に申し上げました通り、建物の表題部には所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が書かれているので、これらの内容に変更がある場合は建築表題の変更登記が必要です。建物表題変更登記は他にも、家を一部増築・減築(取り壊した)ときや、屋根の種類を変更したとき、車庫等を新たに作ったときなども対象となります。京都のご相談者様は間取りを変更されるとの事ですが、1階・2階それぞれの床面積に増減がなければこちらは変更登記の必要はありません。ただし屋根については、素材を変える事で屋根の種類が変わる可能性がありますので、確認が必要となります。そのほか、例えばバリアフリー化に伴って構造を鉄筋コンクリートに変えたりする、といった場合も建物表題変更登記が必要となります。

ご自身でご判断が難しい場合は、当事務所の専門家がお客様に今後必要な手続きについて詳しくご案内いたしますので、お気軽にお問合せください。

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では専門家による無料相談を実施しております。建物の増築や、土地の分筆、境界の確認など、不動産に関するお悩みについてわかりやすくお伝えさせていただいております。烏丸近辺にお住まいの方はぜひご活用ください。

四条の方より登記についてのご相談

2019年10月15日

Q:登記簿の地積が実際の土地面積と異なっており登記簿上の地積を修正したいのですが、どのようにすればよいですか?(四条)

先日、四条に住む父から、四条に所在する父の所有地の贈与を受けることになりました。この土地は曾祖父が最初に所有し、父まで代々引き継がれてきた土地ですが、父はこの土地を活用しておらず、現在は空き地となっています。今回、私が贈与を受けるにあたって、知り合いにこの土地の測量を簡易的にしてもらったところ、登記簿の地積と明らかに差異があることが分かりました。私自身は、将来的には、この土地を売却する可能性も考えていますので、今回、正確に土地の面積の測量を行ってそれに基づく登記簿上の地積に修正しておきたいのですが、どのようにすればよいでしょうか。(四条)

 

A:登記簿に記載されている地積と、境界確定後に測量した実際の面積が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請しましょう。

今回、ご相談者様が贈与を受ける土地は先祖代々引き継がれてきたものということですが、このような場合、登記簿上の地積と実際の面積とが異なる土地があります。このような不一致が生じている原因の一つには、明治時代などの測量技術が未熟な年代に測量された土地台帳を元とした地積が現代まで引き継がれていることが挙げられています。また、以前は土地を分筆する際、分筆する土地の一部だけを測量して、残りの土地は登記簿の地積より差し引いて計算することが行われていたということも理由の一つとして挙げられています。
ご相談者様は、将来的な土地の売却の可能性を考えていらっしゃるということですが、売却の際に土地の面積が実際と異なる場合には問題が生じてしまいますので、登記簿上の地積を実際の面積に修正するために正確に測量し、登記を行うことをおすすめします。この登記簿上の地積を修正する登記のことを「土地地積更正登記」と言います。

土地地積更正登記は、その土地の隣接地の所有者の立会いの下で境界を確定し、土地の面積を測量して行いますが、隣接地との境界の確定と測量や土地地積更正登記のための必要書類の作成などには専門知識が求められます。

この場合、土地地積更正登記のような「不動産に関する表示の登記」に必要な土地又は家屋に関する調査と測量、さらに「不動産に関する表示の登記」の申請手続についての代理を業務とする土地家屋調査士へとご相談ください。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、四条近辺にお住まいの方の土地や家屋に関する相談を承っております。今回のご相談者様のような登記簿上の地積と実際の面積が異なっているというケースのほかにも、建物を新築した場合や隣接地との境界杭が不明な場合など、土地と家屋に関するお悩み事について、土地家屋調査士などの専門家が解決方法や手続きを無料相談にてご提案いたします。四条近隣の皆様、まずはお電話にてお気軽にお問い合わせください。

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年09月06日

  • Q 建物の取り壊しをしましたが、何か登記申請は必要ですか?(烏丸)

昨年烏丸に住んでいた私の父が亡くなり、同じく烏丸にすむ兄と父の遺産分割協議を行いました。父の財産には烏丸の実家と、父の生まれ故郷にある別荘として使用していた家屋がありました。その際に私は父が別荘として使用していた土地と建物を相続したのですが、老朽化が進み倒壊の恐れもあるため今回その建物を取り壊し、新たな別荘を建てる予定でいます。建物を取り壊すために、準備を進めているのですが登記上も何か手続きが必要か教えてほしいです。(烏丸)

 

A 建物取り壊した時には建物滅失登記を行いましょう。

ご相談者様のように現存する建物を取り壊す場合、法務局にその旨の登記申請を行わないと登記簿上建物の存在が残ってしまいます。そのため下記の法律が定められています。

不動産登記法第57条より抜粋

1 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

つまり建物を取り壊した日から1カ月以内に建物滅失登記を行わなければいけないということです。この建物滅失登記の登記申請は建物の所在地域を管轄している法務局にて行います。お父様が住んでいた烏丸やご相談者様の住所地ではないのではないのでご注意ください。

建物滅失登記を行うときには取り壊しを行った業者より、建物取毀証明書(又は解体証明書)、その業者の印鑑登録証明書、業者が会社の場合には会社の資格証明書をもらう必要がありますので事前に準備を進めておいてください。なお今回の建物はお父様からの相続財産ということですが、相続登記が完了していなくても、相続があったことを証明する書類(戸籍謄本等)も一緒に提出すれば、被相続人の名義のまま建物滅失登記を行うことができます。ただし、土地は相続登記をしないと名義がご相談者様に変わらないので、速やかに行うことをおすすめいたします。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、烏丸近辺にお住まいの方の不動産に関する相談を承っております。上記のように建物を取り壊したケースのほか、新たに建物建築した場合や隣との境界杭が見当たらないときなど、土地、家屋にまつわるお悩み事を専門家による無料相談にて、解決方法や手続きをご提案いたします。まずは、お電話にてお気軽にお問い合わせください。

四条の方より登記についてのご相談

2019年08月08日

  • Q:登記簿の地目と現状が異なる。相続人でも変更できますか?(四条)

四条にてレストランを経営しているものです。四条の土地をもつ父がなくなりました。遺産分割協議を行っているのですが、残念ながら兄弟間で話がまとまらず、そのままになっています。土地の状態を確認するために登記事項証明書を取り寄せたところその地目が雑種地になっていたのですが、現在は父の自宅が建っているので使用目的が異なります。遺産分割協議がまとまっていませんが、どちらにせよ私と弟のどちらかが今後住むことになるのできちんとしておきたいと思っています。この場合雑種地の地目はどのようにしたら良いでしょうか?(四条)

 

A:地目変更登記を行い、雑種地を宅地にしましょう。

現状と地目が異なる場合には地目変更登記をおこないます。本来なら遺産分割協議を行い、名義変更を行った後地目変更登記を行った方がスムーズではありますが、相続財産の地目変更登記は相続人への名義変更前であっても行うことは可能です。なおこの地目変更登記は相続人一人でも申請ができるので、相続人全員の協力を必要とせず比較的容易に行えます。もし弟様との話し合いの結果、土地を分割することになる場合には分筆登記を行いますが、父親名義のまま分筆登記を行うには原則相続人全員からの申請なくしてはできないので注意しましょう。

登記簿上は地目が雑種地とのことですが、実際には宅地として使用されているため、宅地への地目変更手続きが必要となります。念のため農地に該当していないかなどいくつか確認を行った方が良いと思われますので、詳しくは土地家屋調査士までご相談ください。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では土地や建物に関するご相談を専門家による無料相談にて承っております。四条近辺にお住まいの方や土地をお持ちの方はぜひご活用ください。まずはお電話にてご予約をお受けしております。

 

 

 

京都の方より登記についてのご相談

2019年07月16日

Q:土地分筆登記をしたいが境界杭が見当たらない。(京都)

私の家は京都に代々住み続け、この土地で事業を行ってきました。私には二人の息子がいるのですが、現在長男夫婦と一緒に住んでいます。京都の自宅が手狭になってきたため、庭である部分にもう一軒家を建てて長男夫婦が移り住む計画を建てています。土地の面積は問題ないのですが、将来相続の時に兄弟でもめてしまうと厄介なので、今一筆である土地を2筆に分筆し、登記をしておこうと思っています。しかし分筆にあたり隣との境界杭を探してみたのですが、残念ながら見当たりません。まずはどのように対応すればよいでしょうか?(京都)

 

A:土地分筆登記を行う前に境界杭を確認しましょう。

お隣との境界杭が見当たらないと、今後トラブルに発展してしまう可能性もあります。また土地分筆登記を行う上で問題も生じてしまうため、なるべく早く対応したほうが良いでしょう。境界杭は過去に設置されていたとしても、長年住み続けているうちに土の中に埋もれてしまったり、近隣の工事によって壊されてしまったりしているかもしれません。どうしても見当たらず、境界杭または境界標を再度設置するためには境界確定をおこないます。この境界確定は隣接する住民にも深くかかわるため、必ず立会いをしてもらい、お互いで境界杭がどこに設置されたのかを確認します。これらの手続きについては専門家でないと難しいため、土地分筆登記の手続きとともに土地家屋調査士に相談することをおすすめいたします。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記 相談所では、土地に関するご相談を無料相談にてお受けしております。上記のご相談のように、境界杭が見当たらない場合や、家を増築した、土地の地目を変えたいなど、所有されている土地に関してのご心配事、ご希望をお聞かせください。土地の状況をきちんとしておくと将来相続が起こった時に相続人が困ることが少なくなります。京都近辺にお住いの皆さまは、お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年06月20日

Q:今まで店舗としていた建物を自宅に。登記は必要でしょうか?(烏丸)

私は京都に生まれ20年前に念願としていた自分のお店のラーメン屋を烏丸に持つことができました。しかし、半年前に体調を崩してしまい、この度お店を閉めることにしました。とても残念な思いでしたが、閉めたお店は改装し、今後烏丸の別のところに住んでいた息子夫婦がそこを自宅として住むことになっています。

建物の改装自体は内装のリフォーム程度で、増築は予定していません。しかし長年店舗として使用していた建物なので、登記上なにか不都合が生じるのではないかと思っています。このような場合は登記の手続きが必要になるのでしょうか?(烏丸)

 

A:表題部の変更登記が必要になります。

まずは、お店として使われていた建物の登記を確認しましょう。
法務局にて登記簿謄本を確認すると、表題部と権利部に分かれているのがわかります。表題部というのはその建物の所在や床面積など、建物の物理的な現状を表しています。権利部はその建物の所有権などか記載されている箇所です。今回のご相談の場合、所有者が変わるわけではないので、表題部に変更が必要かどうかを見てみましょう。

建物の表題部に記載されている事項は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積等です。これらの記載内容に変更がある場合には建物表題変更登記を行います。種類というのは居宅や店舗、事務所、車庫など建物の使用用途に合わせて定められています。今後息子さんご夫婦がご自宅として使用するのであるならば、この種類は居宅となります。

ご自身でご判断が難しい場合などは当事務所の専門家によりお客様が今後必要な手続きについて詳しくご案内いたします。

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では専門家による無料相談を実施しております。建物の増築や、土地の分筆、境界の確認など、不動産に関するお悩みについてわかりやすくお伝えさせていただいております。烏丸近辺にお住まいの方はお気軽にお問合せ下さい。

四条の方より登記についてのご相談

2019年05月11日

Q:土地を分筆したいです。どのような登記が必要ですか?(四条)

私は四条に土地を持っていますが、その土地が一筆になっています。その四条の土地は現在活用されておらず更地です。将来、私の息子と娘が相続することになるかと思うのですが、その時に土地の権利で争いにならないよう、今から同じ面積で2つに分割しておきたいと考えています。土地を分筆するにはどのような登記が必要になるのでしょうか。(四条)

 

A:土地分筆登記を行い、将来に備えましょう。

今回のご相談者様のように一筆の土地を分けたいというご希望の場合には、土地分筆登記を行います。相続のために今から対策をしておくのは良い判断かと思われます。この登記を行うことで、一筆の土地を2筆以上に分けることができます。仮に18番という地番の土地を2つに分筆したときには、18番1、18番2という2つの地番となります。今回のご相談者様のようなケース以外にも、土地の一部を分けて、その部分を売却したい場合などに行われます。

土地を分筆するためには、隣接している土地との境界が確定している必要があります。また不動産登記法の改正により対象となる土地を測量した結果、登記簿に記載されている地積と一定以上誤差がある場合、土地地積更正登記の申請も行わなくてはなりません。土地分筆登記を行うためには、いくつかの条件を整えてから行わなければならないため、必ず土地家屋調査士にご相談ください。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、今回のケースのように土地を分けたいというご希望以外にも、新しく建物を建てた場合や、境界杭が見つからない場合など土地の登記に関する様々なご相談事をお受けしております。土地の登記に関しては馴染みのない方が多いかと思いますが、ご不明な点などを専門家より詳しく無料相談でご説明いたします。四条地域にお住いの皆様はぜひお気軽にお問い合わせください。

 

 

京都の方より登記についてのご相談

2019年04月08日

Q:複数ある土地を一つにする登記はできますか?(京都)

私の父から相続した京都にある土地を今後売却したいと考えています。しかし父が近隣の土地を買い、広げた経緯もあり、公図を確認すると土地が細かく分かれていることがわかりました。京都の中でも比較的良い立地ため、なるべく綺麗に整えて売りに出したいです。土地を分割する分筆登記というのは聞いたことがあるのですが、反対にまとめることも出来るのでしょうか?(京都)

 

A:土地をまとめるときは土地合筆登記を行います。

ご相談者様のご質問にお答えすると、土地をまとめることは可能です。

2筆以上の土地を1筆にまとめる登記のことを土地合筆登記といいます。土地合筆登記は今回のご相談のように売却のためや、相続時にうまく分割するために行われます。ただし土地合筆登記を行うには以下の要件がありますので注意してください。

 

土地合筆登記を行うための要件

〇字名が同じ土地である

〇土地の所有者が同じである

〇土地の所有者の持ち分も同じである

〇登記上も、現地も地目が同じである

〇土地が隣接している

〇所有権登記がされている土地同士か、されていない土地同士である

〇抵当権などの所有権以外の権利登記がされていない

(ただし一部登記できる例外もあり)

 

不動産登記法第41条には合筆できない制限が定められています。ご相談者様が相続された土地が条件に合うかどうか確認いたしますので、まずはご相談ください。

なお合筆した土地は、原則合筆前の一番若い地番となります。例えば4番、5番、6番という3筆の土地を土地合筆登記すると、4番という地番になります。

 

京都・滋賀・大阪 測量調査登記相談所では京都近郊にお住いの方々の土地に関するお悩み相談をお受けしています。お隣との境界杭が見当たらなくなってしまった、家の一部分をリフォームしたけれども登記はどうすればよいのかなど、抱えているお悩み事を無料相談にて専門家にお聞かせください。京都の方々のお力になれるよう努めてまいります。まずはお気軽にお問い合わせください。

 

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年03月01日

Q:家を増築しました。登記を行う必要はありますでしょうか?(烏丸)

烏丸に長年住んでいるものです。10年前に戸建ての家を建築しましたが、この度息子夫婦が同居することとなり、2階部分を増築することになりました。工事を担当してくれる会社も決まり、今ちょうど工事中なのですが、登記に関してはなにも手続きを行っていません。法務局に申請等の準備など、なにか行うべきでしょうか?(烏丸)

 

A:家を増築したら建物表題変更登記を行いましょう。

登記簿にはその建物の床面積が表題部に記載されています。今回、増築により2階部分の床面積が増えることになるかと思われます。その場合には建物表題変更登記が必要になります。この建物表題変更登記は、建物に変更が生じたときから1か月以内にこの登記を申請しなければならないと不動産登記法で定められています。申請義務を怠ると10万円以下の過料に処すという決まりもあるため、忘れずに行いましょう。

建物表題変更登記はご質問いただいた内容の他、家を一部取り壊した、屋根の種類を変更した、車庫等を作った場合なども対象です。建物の登記簿の表題部には、所在、家屋番号のほか、種類、構造、床面積等が記載されています。この種類というのは居宅、店舗、事務所、倉庫、車庫他、区分が決まっており、対象となる建物の使用方法に変更があるときにもこの登記が必要となります。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記 相談所では烏丸地域の皆様の土地・家屋に関する様々な相談ごとに関して承っております。この分野は特に専門性が高いうえ、申請によっては複雑な書類を準備をしたり、測量を行わなければいけません。個人での申請が難しい場合ことも多いため、まずは当相談所にお気軽にお問い合わせください。烏丸の皆様のお役にたてるよう努めてまいります。

四条の方より土地地目変更登記についてのご相談

2019年02月05日

Q:土地の地目を変更することは可能でしょうか?(四条)

四条エリアからほど近いところで農業を営んでいます。昨年までネギを栽培していましたが、高齢のため畑を縮小することにしました。なにか土地を活用できないか思い、駐車場にしようかと考えていますが、候補の土地の登記簿謄本を確認したところ地目が畑になっていました。このまま駐車場として使うことはできるのでしょうか?(四条)

A:最終的に雑種地への土地地目変更登記を行います。

駐車場として活用するためには最終的に畑の土地地目変更登記を行います。そのためにはまず農地転用の許可を得る必要があります。畑は農地であり、安易に農地以外に使用されないよう農地法によって守られています。そのため農業委員会を経由して都道府県知事等に農地を今後別の活用方法に変更する申請をし、許可を受けなければいけません。

なおその土地が市街化区域にあたる場合は、許可ではなく農業委員会への届出で可能になります。

許可が通ったら駐車場を整備した後に、地目変更登記を行って地目を「畑」から「雑種地」に法務局にて変更します。土地地目変更登記は変更予定の地目に現状が整った時点で行います。地目が畑のままだと後々問題が生じる可能性があるため、速やかに変更を行いましょう。この土地地目変更登記には、農地転用の許可書または届出書が必ず必要になります。申請してから約1~2週間程度で完了です。

 

土地地目変更登記を申請するための登記申請書作成には専門的な知識が必要です。土地地目変更登記は土地家屋調査士が専門分野として不備がなく登記申請ができるよう、お手伝いさせていただいております。四条にお住まいの皆様、ぜひ一度京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所にお問合せ下さい。

 

 

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