相談事例

四条の方から登記についてのご相談

2019年12月11日

Q:自分の土地と隣地を一つの登記にまとめることは可能ですか?(四条)

四条にある自宅と隣地の登記についてお伺いしたいです。長年、自宅に隣接する住宅の庭の一部を駐車場として賃借していましたが、先月、所有者の方が亡くなりその土地はご家族の方が相続されました。ご家族の方に今後も駐車場として使用したい旨をお伝えした所、その隣接する土地を売買にて譲り受けることとなりました。所有権移転登記は済んだのですが、隣接し合う土地の登記情報が2つあると紛らわしいのと管理する上で支障があるため、その土地と自宅の土地を一つにまとめられたらと思っています。このようなことは可能でしょうか?(四条)

 

A:土地合筆登記を行う事で、一つの土地にできる可能性があります。

結論から申しますと、四条のご相談者様の場合、土地を一つにまとめられる可能性は高いです。複数の土地を1つにまとめることを合筆と言います。土地合筆登記と言って2筆以上の土地を1筆に合筆する登記を行う事で売買や相続時など利便性をはかることができます。

土地の合筆登記がなされると、合筆した土地の地番は、原則合筆前の一番若い地番が充てられます。例えば1番、2番、3番という3筆の土地を土地合筆登記すると、該当の土地の地番は1番となります。また、他の地番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り再使用しない事になっています。

土地合筆登記は、不動産登記法第41条に合筆できない制限がいくつか定められています。四条のご相談者様の土地が下記の要件に合うかどうか確認が必要です。

 

土地合筆登記を行うための要件(不動産登記法第41条を抜粋)

一  相互に接続していない土地の合筆の登記

二  地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記

三  表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記

四  表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記

五  所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記

六  所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地(権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある土地を除く。)の合筆の登記

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では四条近郊にお住いの方々の土地に関するお悩み相談をお受けしています。土地の合筆や分筆について詳しく聞きたい、お隣との境界杭が見つからない、家をリフォームしたけど登記はどうしたらよいのかなど抱えているお悩み事を無料相談にて専門家にお聞かせください。四条の方々のお力になれるよう努めてまいりますので、お気軽にお問い合わせください。

京都の方より登記についてのご相談

2019年11月16日

Q 京都の自宅を修繕、改築しました。登記の手続きは必要でしょうか?(京都)

私は現在、京都にある築40年弱の二階建て一軒家に父母と住んでおります。ここ数年、地震や台風など天災が多く心配なのと、自宅がだいぶ傷んできましたので、思い切って大規模に修繕リフォームすることにしました。両親が高齢なので、バリアフリーの仕様にするため間取りなども変え、屋根は台風に強い素材へ変えることにしました。このような場合、登記上で何か必要な手続きがあれば教えていただきたいです。(京都)

 

A.建物表題変更登記が必要となる可能性があります。

まず、登記簿謄本を確認してみてください。登記簿謄本は法務局にて入手することができます。登記簿謄本には、その土地や建物の情報が書かれています。表題部には土地や建物の所在、面積、建物の構造などその不動産の物理的な現状が記載されており、権利部には所有権などその不動産に関わる権利について記載されています。今回のご相談者様の場合は、所有者が変わるわけではないので、表題部に変更が必要かどうかを見てみましょう。

先に申し上げました通り、建物の表題部には所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が書かれているので、これらの内容に変更がある場合は建築表題の変更登記が必要です。建物表題変更登記は他にも、家を一部増築・減築(取り壊した)ときや、屋根の種類を変更したとき、車庫等を新たに作ったときなども対象となります。京都のご相談者様は間取りを変更されるとの事ですが、1階・2階それぞれの床面積に増減がなければこちらは変更登記の必要はありません。ただし屋根については、素材を変える事で屋根の種類が変わる可能性がありますので、確認が必要となります。そのほか、例えばバリアフリー化に伴って構造を鉄筋コンクリートに変えたりする、といった場合も建物表題変更登記が必要となります。

ご自身でご判断が難しい場合は、当事務所の専門家がお客様に今後必要な手続きについて詳しくご案内いたしますので、お気軽にお問合せください。

 

京都・大阪・滋賀測量調査登記相談所では専門家による無料相談を実施しております。建物の増築や、土地の分筆、境界の確認など、不動産に関するお悩みについてわかりやすくお伝えさせていただいております。烏丸近辺にお住まいの方はぜひご活用ください。

四条の方より登記についてのご相談

2019年10月15日

Q:登記簿の地積が実際の土地面積と異なっており登記簿上の地積を修正したいのですが、どのようにすればよいですか?(四条)

先日、四条に住む父から、四条に所在する父の所有地の贈与を受けることになりました。この土地は曾祖父が最初に所有し、父まで代々引き継がれてきた土地ですが、父はこの土地を活用しておらず、現在は空き地となっています。今回、私が贈与を受けるにあたって、知り合いにこの土地の測量を簡易的にしてもらったところ、登記簿の地積と明らかに差異があることが分かりました。私自身は、将来的には、この土地を売却する可能性も考えていますので、今回、正確に土地の面積の測量を行ってそれに基づく登記簿上の地積に修正しておきたいのですが、どのようにすればよいでしょうか。(四条)

 

A:登記簿に記載されている地積と、境界確定後に測量した実際の面積が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請しましょう。

今回、ご相談者様が贈与を受ける土地は先祖代々引き継がれてきたものということですが、このような場合、登記簿上の地積と実際の面積とが異なる土地があります。このような不一致が生じている原因の一つには、明治時代などの測量技術が未熟な年代に測量された土地台帳を元とした地積が現代まで引き継がれていることが挙げられています。また、以前は土地を分筆する際、分筆する土地の一部だけを測量して、残りの土地は登記簿の地積より差し引いて計算することが行われていたということも理由の一つとして挙げられています。
ご相談者様は、将来的な土地の売却の可能性を考えていらっしゃるということですが、売却の際に土地の面積が実際と異なる場合には問題が生じてしまいますので、登記簿上の地積を実際の面積に修正するために正確に測量し、登記を行うことをおすすめします。この登記簿上の地積を修正する登記のことを「土地地積更正登記」と言います。

土地地積更正登記は、その土地の隣接地の所有者の立会いの下で境界を確定し、土地の面積を測量して行いますが、隣接地との境界の確定と測量や土地地積更正登記のための必要書類の作成などには専門知識が求められます。

この場合、土地地積更正登記のような「不動産に関する表示の登記」に必要な土地又は家屋に関する調査と測量、さらに「不動産に関する表示の登記」の申請手続についての代理を業務とする土地家屋調査士へとご相談ください。

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、四条近辺にお住まいの方の土地や家屋に関する相談を承っております。今回のご相談者様のような登記簿上の地積と実際の面積が異なっているというケースのほかにも、建物を新築した場合や隣接地との境界杭が不明な場合など、土地と家屋に関するお悩み事について、土地家屋調査士などの専門家が解決方法や手続きを無料相談にてご提案いたします。四条近隣の皆様、まずはお電話にてお気軽にお問い合わせください。

烏丸の方より登記についてのご相談

2019年09月06日

  • Q 建物の取り壊しをしましたが、何か登記申請は必要ですか?(烏丸)

昨年烏丸に住んでいた私の父が亡くなり、同じく烏丸にすむ兄と父の遺産分割協議を行いました。父の財産には烏丸の実家と、父の生まれ故郷にある別荘として使用していた家屋がありました。その際に私は父が別荘として使用していた土地と建物を相続したのですが、老朽化が進み倒壊の恐れもあるため今回その建物を取り壊し、新たな別荘を建てる予定でいます。建物を取り壊すために、準備を進めているのですが登記上も何か手続きが必要か教えてほしいです。(烏丸)

 

A 建物取り壊した時には建物滅失登記を行いましょう。

ご相談者様のように現存する建物を取り壊す場合、法務局にその旨の登記申請を行わないと登記簿上建物の存在が残ってしまいます。そのため下記の法律が定められています。

不動産登記法第57条より抜粋

1 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

つまり建物を取り壊した日から1カ月以内に建物滅失登記を行わなければいけないということです。この建物滅失登記の登記申請は建物の所在地域を管轄している法務局にて行います。お父様が住んでいた烏丸やご相談者様の住所地ではないのではないのでご注意ください。

建物滅失登記を行うときには取り壊しを行った業者より、建物取毀証明書(又は解体証明書)、その業者の印鑑登録証明書、業者が会社の場合には会社の資格証明書をもらう必要がありますので事前に準備を進めておいてください。なお今回の建物はお父様からの相続財産ということですが、相続登記が完了していなくても、相続があったことを証明する書類(戸籍謄本等)も一緒に提出すれば、被相続人の名義のまま建物滅失登記を行うことができます。ただし、土地は相続登記をしないと名義がご相談者様に変わらないので、速やかに行うことをおすすめいたします。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では、烏丸近辺にお住まいの方の不動産に関する相談を承っております。上記のように建物を取り壊したケースのほか、新たに建物建築した場合や隣との境界杭が見当たらないときなど、土地、家屋にまつわるお悩み事を専門家による無料相談にて、解決方法や手続きをご提案いたします。まずは、お電話にてお気軽にお問い合わせください。

四条の方より登記についてのご相談

2019年08月08日

  • Q:登記簿の地目と現状が異なる。相続人でも変更できますか?(四条)

四条にてレストランを経営しているものです。四条の土地をもつ父がなくなりました。遺産分割協議を行っているのですが、残念ながら兄弟間で話がまとまらず、そのままになっています。土地の状態を確認するために登記事項証明書を取り寄せたところその地目が雑種地になっていたのですが、現在は父の自宅が建っているので使用目的が異なります。遺産分割協議がまとまっていませんが、どちらにせよ私と弟のどちらかが今後住むことになるのできちんとしておきたいと思っています。この場合雑種地の地目はどのようにしたら良いでしょうか?(四条)

 

A:地目変更登記を行い、雑種地を宅地にしましょう。

現状と地目が異なる場合には地目変更登記をおこないます。本来なら遺産分割協議を行い、名義変更を行った後地目変更登記を行った方がスムーズではありますが、相続財産の地目変更登記は相続人への名義変更前であっても行うことは可能です。なおこの地目変更登記は相続人一人でも申請ができるので、相続人全員の協力を必要とせず比較的容易に行えます。もし弟様との話し合いの結果、土地を分割することになる場合には分筆登記を行いますが、父親名義のまま分筆登記を行うには原則相続人全員からの申請なくしてはできないので注意しましょう。

登記簿上は地目が雑種地とのことですが、実際には宅地として使用されているため、宅地への地目変更手続きが必要となります。念のため農地に該当していないかなどいくつか確認を行った方が良いと思われますので、詳しくは土地家屋調査士までご相談ください。

 

京都・滋賀・大阪 測量・調査・登記相談所では土地や建物に関するご相談を専門家による無料相談にて承っております。四条近辺にお住まいの方や土地をお持ちの方はぜひご活用ください。まずはお電話にてご予約をお受けしております。

 

 

 

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